Die Bewertung von Immobilien bei Erbschaften oder Schenkungen ist steuerlich ein sensibles Thema – und nicht selten ein teures. Das Finanzamt bewertet Immobilien in solchen Fällen regelmäßig auf Grundlage standardisierter Verfahren des Bewertungsgesetzes (BewG), etwa nach dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. In der Praxis führt das oft zu Bewertungsansätzen, die deutlich über dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie liegen. Genau hier setzt die Öffnungsklausel des § 198 BewG (https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__198.html) an. Sie ermöglicht es Steuerpflichtigen, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen und damit die steuerliche Belastung erheblich zu reduzieren. Wer diesen Spielraum rechtzeitig erkennt und professionell nutzt, kann viel Geld sparen – ohne rechtliche Risiken einzugehen.
Was besagt § 198 BewG konkret?
§ 198 BewG erlaubt es dem Steuerpflichtigen, im Rahmen der Erbschaft- oder Schenkungsteuer einen abweichenden Verkehrswert geltend zu machen, wenn dieser nachweislich unter dem vom Finanzamt angesetzten Steuerwert liegt. Ziel der Vorschrift ist es, eine realitätsnahe Bewertung zu ermöglichen, wenn das standardisierte Verfahren im Einzelfall zu einem überhöhten Wert führt. Die Praxis zeigt: Vor allem bei vermieteten Immobilien, bei älteren Gebäuden mit Renovierungsstau oder bei gewerblich genutzten Objekten kann der tatsächlich erzielbare Marktwert erheblich unter dem typisierten Steuerwert liegen. Der § 198 BewG eröffnet hier eine legale Möglichkeit zur steuerlichen Optimierung.
Wer profitiert von der Öffnungsklausel besonders?
Die Öffnungsklausel ist insbesondere für Privatpersonen und Familien relevant, die im Wege der vorweggenommenen Erbfolge oder durch Erbschaft Immobilienvermögen übertragen. Auch Familienunternehmen, die betrieblich genutzte Immobilien einbringen oder weitergeben, profitieren von dieser Vorschrift. Steuerberater und Rechtsanwälte sollten § 198 BewG ebenfalls im Blick behalten, wenn sie ihre Mandanten in der Nachfolgeplanung oder bei Immobilientransaktionen begleiten. Gerade bei Immobilien mit Besonderheiten – sei es aufgrund der Lage, des Zustands oder der Nutzung – lohnt es sich regelmäßig zu prüfen, ob der tatsächliche gemeine Wert deutlich unter dem vom Finanzamt angesetzten liegt.
Wie lässt sich der niedrigere gemeine Wert nachweisen?
Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts erfolgt insbesondere durch Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines qualifizierten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken. Diese beziehen sich auf den Stichtag der Steuerentstehung – also in der Regel den Tag der Schenkung und die damit verbundene Eintragung ins Grundbuch oder des Erbfalls. Pauschale Schätzungen, Online-Bewertungen oder bloße Maklerangaben werden vom Finanzamt in aller Regel nicht anerkannt. Entscheidend ist, dass der Wert methodisch nachvollziehbar hergeleitet wird. Der Zustand der Immobilie, bestehende Mietverhältnisse, Rechte und Belastungen, aber auch Lagefaktoren und Restnutzungsdauer müssen im Gutachten sachlich begründet sein. Je sorgfältiger und detaillierter der Nachweis erfolgt, desto höher ist die Chance, dass das Finanzamt den niedrigeren gemeinen Wert akzeptiert.
Welche Unterlagen sind erforderlich?
Ein professionelles Gutachten stützt sich auf eine Vielzahl von Dokumenten, die die Immobilie rechtlich und wirtschaftlich beschreiben. Dazu gehören unter anderem der Grundbuchauszug, Flurkarte oder Lageplan, aktuelle Mietverträge, Bauzeichnungen und ggf. Nachweise über bauliche Mängel oder Modernisierungsbedarf. Wichtig ist, dass das Gutachten nicht nur die Immobilie an sich beschreibt, sondern sie auch in ihrem Marktumfeld verortet. Nur so lässt sich der Verkehrswert im Sinne des § 198 BewG überzeugend begründen. Die Erfahrung zeigt: Gutachten, die individuell auf das Objekt eingehen und mit nachvollziehbaren Zahlen arbeiten, werden von den Finanzämtern eher anerkannt als standardisierte oder oberflächliche Bewertungen.
Wie reagiert das Finanzamt auf den Nachweis?
Wird ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten vorgelegt, prüft das Finanzamt zunächst, ob es formalen und inhaltlichen Anforderungen genügt. Dazu gehört insbesondere die Frage, ob das Gutachten nach den anerkannten Grundsätzen erstellt wurde und ob es nachvollziehbar, vollständig und plausibel ist. Das Finanzamt kann das Gutachten entweder akzeptieren oder – im Zweifel – selbst ein Gegengutachten veranlassen. In vielen Fällen zeigt sich jedoch, dass ein professionell erstellter Nachweis nach § 198 BewG anerkannt wird, wenn er stimmig ist.
Fazit: Gestaltungsspielraum strategisch nutzen
Die Öffnungsklausel des § 198 BewG ist ein starkes Werkzeug für Steuerpflichtige, um eine realitätsnähere Bewertung ihrer Immobilie durchzusetzen und dabei erhebliche Steuerbeträge zu sparen. Wer rechtzeitig handelt, sich professionell beraten lässt und ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten vorlegt, hat sehr gute Chancen, dass das Finanzamt den niedrigeren gemeinen Wert anerkennt. Für Familien, Unternehmer und Berater ist § 198 BewG daher nicht nur eine Ausnahmevorschrift, sondern ein fester Bestandteil strategischer Steuergestaltung im Immobilienbereich.
Unsere Kanzlei begleitet Sie gerne bei der Prüfung, ob der § 198 BewG in Ihrem Fall anwendbar ist. Wir unterstützen Sie bei der Beauftragung eines geeigneten Sachverständigen, koordinieren die Erstellung des Gutachtens und vertreten Ihre Interessen gegenüber dem Finanzamt. Kontaktieren Sie uns gerne für eine erste Einschätzung.
Weitere Infos zum Steuerrecht: https://hufnagel-rechtsanwaelte.de/steuerrecht/
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